■序言

 ■天时

 ■地利

 ■人和

 ■风水

 ■古代

 ■关键词

 ★★★入伙花絮

 ■调查项目基本资料

 ■地块位置

 ■配套

 ■具体参数

 ■土著文化

 ■销售人员接客

 ■策划人员谈客

 ■购买支付方式

 ■发售加速度

 ■价格

 ■客户第一直觉

 ■深圳人自信不足？

 ■总高·规模·建筑风格

 ■楼层分布·大堂面积高度·主入口

 ■大厦可售单位

 ■电梯·品牌·形式·分布

 ■5A智能化系统

 ■后备发电·人防设施  

 ■主楼层高·首层电梯厅层高·标准层走道·电梯厅宽度

 ■极限进深·梁底高度·窗开启方式

 ■主楼商业面积·写字楼面积·实用率

 ■最小最大单位·整层面积

 ■建筑结构·抗震等级·楼板厚度

 ■柱体尺寸·柱距

 ■梁高·梁结构特点·隔墙厚度

 ■公共卫生间·洗手间·会议中心

 ■施工单位作品介绍

 ■玻璃幕墙

 ■其它

 ■产权·批地·开工·竣工·入伙

 ■广东迷信处理

 ■业主提示一

 ■后记

 附件：深圳中心区各楼盘对比

 ■写字楼标准层对比一览表

 ■电梯技术指标对比一览表

 ■空调技术指标一览表

 ■物业管理对比一览表

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  诺德金融中心·调查报告

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 ■序言

 由于【诺德中心】写字楼外观的金属味道比较浓，因此，征得中铁建投资公司潭总的意 

 见，采用拟人化的手法，泼墨描写建筑与人文，以便在google搜索中体现深圳中心区第一

 个发售最快的写字楼的气质。这是【二郎茶社】第一个写字楼的调查报告。

 ■天时

 由于鸡年香蜜湖、红树林、华侨城等“嚎宅”的市道强劲，2005年和2006年，深圳中心区

 各写字楼，普遍加快施工和发售计划提前。而【深圳中心区】CBD办公区，普遍缺乏电子导

 视，根据客户普查，皆以google检索为主要，因此【二郎茶社】自2005年10月起，编纂中

 心区写字楼销售月报。

 ■地利

 一由深圳地铁1、4号线开通，二由深南/滨海/北环三道贯通，三由大型【国际会议展览中

 心】的启用，2005年【中银大厦】、【诺德中心】发动先机，捞得第一桶金，深圳中心各

 路诸侯，开始争夺写字楼江山，【时代广场】、【新世界中心】、【凤凰大厦】、【金中

 环广场】抢在2006年初发售，【大中华广场】则为殿后。

 ■人和

 2005年8月，【二郎茶社】对【中银大厦】展开调查时，发现写字楼的中小投资客，皆立志

 以深圳为基地，将产品视野覆盖珠江三角洲和国内人脉，而2005年10月，【二郎茶社】调

 查的【诺德中心】，通过网络导视，得到东南亚客户的反馈（港台韩），足以说明中心区

 人脉的辐射范围。

 ■风水

 至今，二郎在金融活动的时候，和欧洲推销团同乘一座电梯，几位中国翻译，问我【诺德

 中心】的风水是否不好，我当时回答说，老子去的地方都是好风水。

 关于【深圳中心区】的风水，深圳本土人起初流传【中银大厦】风水不好，后来延续到

【市民广场】的尖角不利，今后也许派生出其它新传说，并夹杂在楼盘销售、物业管理、办

 公楼出租等环节中。

 其实，这些都是“拉不出屎赖茅坑”的说法，都是没有人的时候，一种坟地上的鬼火和鬼

 话，这只能说明我们的主观努力和阳刚之气还不够。

 ■古代

 远古时期，人类发明汉字时，在大地上，圣人都听到了【鬼哭】的声音，换言之，诸多不

 着边际的思想，在文明智慧的照耀下，显得无处遁形，不能再恼害生命。不管“鬼哭”之

 说是真是假，总之，光明、透彻、语言、文字，都给人的导视带来清晰。

 ■关键词

 在这里，我要感谢世联地产的策划师，苏波先生，因为他曾经建议用以下的关键词，来调

 查【诺德中心】（虽然他已不在世联地产工作了），它们包括：深圳中心区、写字楼、深

 圳写字楼、市民中心、办公物业、中心北区、商务楼、商务办公、网络地板、西蒙布线、

 特灵空调、富士达电梯、4.2米层高、单元式玻璃幕墙、LOW-E玻璃、直升机坪。

 ★★★入伙花絮

 ★花絮一

 11月28日入伙，福田区长【张礼铜】，跟入伙主持人【鲁豫】说，深圳的中心，是深圳中

 心区，而深圳中心区是福田中心区，诺德中心是福田中心区的中心。。。。鲁豫当即打断

 说，这可不是鲁豫有约节目，您这是绕口令（众笑）。。。

 ★花絮二

 业主【陈勇】是第一个入伙的业主，也是【二郎茶社】的视频顾问，是雅颂居版主【真

 JACK】推荐买楼的，【陈勇】说：“我一定要第一个买【诺德中心】，办我的文化公司，

 于是，我深夜把谭总吵起来，烦得他最后不得不破例卖给我，这叫半夜鸡叫，我很不好意

 思。。。” 

 ★花絮三

 世联【袁庆】、【崔滨】2位老总，为入伙活动操心不少，入伙晚宴时分，总还一直窃窃耳

 语密谈，风火公司晚会的特写灯光，总把他伙计俩罩在里面，但他2人从未发觉，让大家看

 个一清二楚，做地产代理商就是如此难拿。。。

 ★花絮四

 鲁豫在【诺德中心】入伙时心情不错，晚会上讲了几句台词，就开始大发一痛牢骚，说在

 凤凰卫视台工作很累，级别越高越瘦（台长除外），拿女人当男人用，拿男人当“牲口”

 用。。。现在可好，直接拿女人当“牲口”用。。。

 ★花絮五

 鲁豫问一个的五金公司的业主，他卖了半层写字楼，问5年以后的目标是什么？五金业主不

 假思索的说，我进【诺德中心】办公，公司要争取进中国500强，鲁豫说，你真会侃大山，

 你还世界500强呢。

 ★花絮六

 【陈世民】：中国很多甲级写字楼，层高都是2.7米以上。

 【谭  总】：我们写字楼是2.8米，还不算网络地板15公分，新世界中心看了我们

             的网络地板，也感到不错，目前好象也采用了。

 【张区长】：你们俩说的都对，关键看实用，只要客户满意就行了。

 ★花絮七

 入伙抽奖礼品，是目前很走俏的【奥运福娃】，但在北京市场上都已经脱销，而很多业主

 喜欢【福娃】，开发商中铁建下令一定要买到，派专人飞到北京，终于走后门买到200套

【福娃】，令业主爱不释手。

 ■调查项目基本资料

 ■地块位置

 【诺德中心】在福田中心区北片区，福中三路与金田路交叉处，市民中心翅膀东翼。北眺

 邓公阔步的莲花山公园，而音乐厅、图书馆、少年宫、高交会馆、电视中心等重要建筑，

 分布在其西侧和北侧。是CBD北区的首席地标。为26－1－2号地块。

 ■配套

 【诺德中心】的用地性质为商业性办公用地，【市政配套】有中心图书馆、市民中心、少

 年宫、音乐厅、水晶岛地铁站、电视中心六大重点工程，目前正在建设之中。

 【深圳中心区】有建设银行、工商银行、招商银行、中信实业银行等金融机构。 【周边酒

 店】有五洲宾馆、投资大厦宾馆、景轩酒店。 【商业配套】有社区购物公园、彩福商城、

 岁宝百货。 【医疗方面】有儿童医院、北大深圳医院。

 ■具体参数

 【总建筑面积】:89844㎡ ，写字楼67000㎡，商业附楼3000㎡。 

 【占地面积】：4980.1㎡ ，地上40层，地下4层，高度193.5米。 

 【大    堂】：大厦设有约1000平方米、层高12米的宽广气派的大堂。

 【容 积 率】：14.1

 【建筑高度】：200米

 【标准层面积】：约1800平方米/层，灵活的开间布置。

 【标准层层高】：4.2米，净高不低于2.8米

 【建筑覆盖率】：41.12％。

 【机动泊车位】：400个，每180平方米一个车位。

 【发 展 商】：中铁建投资有限公司。

 【设计单位】：由一流设计院英国TFP、陈世民设计师事物所、深圳市方佳建筑设计有限公

               司联合规划设计。

 【承 建 商】：中铁建工集团深圳分公司。

 【策划代理】：世联地产顾问深圳有限公司。

 【项目进度】：200年初外围墙打好，2003年6月30日开工挖地基，2003年8月25日提案设计

               作品（命名、LOGO、围墙等），2004年底封顶，2005年11月28日入伙。

 【项目优势】：地段位置好，属市中心商务区(CBD),地铁交通方便、周边配套齐全.外立

               面形象刚猛。低密度、宽视野；地铁商机的商务形象；领先于业界的硬件

               优势。

 【项目劣势】：目前周遍配套不够成熟。

 【电    梯】：主楼内17部国际品牌电梯，实行分区使用，标识清晰明了，欧洲版宽体设

               计，豪华内饰、豪华配置轿厢；无通讯盲区；人货梯相对独立。

 【空    调】：中央空调系统，真正实现分户计量。

 【电    源】：充足的电力供应与后备发电，实行双路供电。

 【通    讯】：平均每20平方米建筑面积设有一条电话线，一条宽频线，光纤入户到桌

               面。采用5A智能化，采用超前20年的网络地板。

 【外    墙】：挺拔俊秀的外观，优良质地幕墙玻璃，现代，高档的外部装饰。

 【物业管理】：富有经验及良好信誉的一流专业公司仲量联行。

 ■土著文化

 较之北京和上海来说，深圳本地人，尤其是【客家人】和【潮州佬】，经营街铺和贩运货

 物历史悠久，对写字楼缺乏城市CBD的概念，认为就是住宅楼盖得更高一点而已，缺乏平面

 交通和垂直交通的【立体商务】概念。

 因此，很多有钱人，宁可去买【拨驮菲诺】、【红薯西岸】、【香米户一号】，可以买每

 平米20000元/M2、30000元/M2的住房，也不肯买中心区15000元/M2的办公楼。

 ■销售人员接客

【安联大厦】的销售人员是女的多，【诺德中心】的销售人员是男的多。根据长期的蹲点调

 查统计，得知两者的客户有一定重叠，70%的客户都是深圳公司，主要来自福田、罗湖，

【安联大厦】是文化传播企业比较多，而【诺德中心】是金融跨国机构比较多。

 另外一部分重叠，是【金中环广场】吸引港人办公，【诺德中心】也吸引港人办公；【新

 世界中心】定位国际公司和江浙淮办事机构，而【诺德中心】也定位跨国机构；【时代广 

 场】吸引商务电信公司，而【诺德中心】也吸纳了很多金融机构；

【凤凰大厦】吸引广告媒体机构，而【诺德中心】也有部分半文化机构；【大中华】预计吸

 引大型国内企业，而【诺德中心】也吸引大型装饰公司。

 ■策划人员谈客

 与销售人员的角度不同，策划人员说【诺德中心】的目标消费群，一类是【扩张型集团企

 业】，如上市公司/大型国有企业/跨国公司/港资公司/内地公司驻深办事处/大型房地产开

 发企业。

 二类是【创业型中小企业】，如集团性贸易公司/大型会计事务所/知名律师楼/科技服务公

 司/归国创业人士。

 ■购买支付方式

 根据内幕保密的资料，由于以6成10年按揭为主，购买者多以【身份证】登记，但是，真正

 用【深圳身份证】的并不多，来自五湖四海的比较多，他们也不太喜欢以【企业名称】登

 陆购买，因为公司营业超过20年的稀有，而人身寿命长达60多年。

 付款方式中，80%都是按揭，这属于【销售公司】的机密。还有15%的部分，是一次性付过

 千万元的，其公司实力往往比较雄厚。因商业机密暂不便透露。

 ■发售加速度

 在2005年9月至2005年12月中，【诺德中心】的销售突然放量成交，从5成一跃到8.5成，截

 止2005年11月为止，只剩顶楼大面积单元2层，其它全部发售完毕，世联代理公司准备撤出

 现场，物业管理对接工作。

 目前发售高层的均价，为18000元/M2，因为【诺德中心】在中心区开盘比较早，价格从

 15000元/M2一路向上走，目前开盘的“时代广场”就达17500元/M2。

 ■价格

 【新世界中心】试算19500元/M2，预计2006年突破2万；【时代广场】、【金中环广场】写

 字楼部分，为18000元/M2左右；而【诺德中心】及【金中环广场】的商务酒店部分，为

 16000元/M2；【安联大厦】、【凤凰大厦】属于实惠价14500元/M2；【大中华】未定，预

 计20000多元/M2。

 ■客户第一直觉

 根据【二郎茶社】摸底调查，【诺德中心】之所以卖的快，主因是硬件条件齐备，在中心

 区第一次采用大面积玻璃幕墙，吊顶以后是落地窗，加上网络地板，198米的大厦做了30多

 层（网络地板占去15公分），而【时代广场】208米只做了52层，【新世界中心】238米做

 了60层。

 很多客户说，看遍了中心区的农民式写字楼（认为很多是农民企业家盖的，不够洋气），

 尤其是【高个子】【高鼻梁】的北方人、欧洲人、驻外机构，都喜欢讲究建筑的富丽堂皇

 和雄伟壮丽。

 很多客户觉得【诺德中心】不土，空调不象众多中心区写字楼那样，时间从早上8：00到晚

 上6：00，【诺德中心】是昼夜24小时供电，灯火辉煌的夜晚，国际跨国公司常常都在工

 作，并弥补时差带来的工作缝隙。

 ■深圳人自信不足？

 在【中国城市网】主办的“公众最向往的中国城市”评选中，深圳跌到第15名。此次活动

 评选共有127039人次参加投票，没有官方和商业机构。

 此次青岛\厦门\北京\宁波\大连\杭州\上海\西安\广州\桂林，名列前10名。深圳一无文化

 古迹，二无历史风景，三无高校云集。但有全国29个城市稀缺的，一是干净利索的规划，

 二是超高效率的交通，三是简单透明的公办。

 写字楼其实就是一种【犹太人】的产物，大家集约在一起，共同以高速时光隧道，来集聚

 财富的一种手段，如果用住宅的眼光去测量它，就永远不能加入富世界的帝国。

 以下是【诺德中心】的具体参数指标。

 ■总高·规模·建筑风格

【诺德中心】大厦总高 193.2m，地下 4层；主楼地上 38层（不包括2层避难层，14-15层

 之间为第一避难层，28-29层之间为第二避难层），主楼屋顶为直升机停机坪；附楼2层，

 设有屋顶花园。建筑风格简洁、高雅、实用，外形挺拔俊朗。

 ■楼层分布·大堂面积高度·主入口

【诺德中心】地下1至4层停车场，约400个停车位；主楼一层南面为写字楼大堂，一层北面

 及二层整层为商业，用途拟为银行、证券，3-38层办公，预设两个公共会议室（具体楼层

 未定），楼顶设直升飞机停机坪。附楼为商业，用途拟为高级餐饮和其它商业。邮局与银 

 行正在洽谈中。

【大堂面积】713㎡，层高12m。写字楼有东、南、西3个独立出入口，大堂主入口位于大厦

 的正南向；商业主入口以北面和东、西面为主。南广场面积约1200平方米。

 ■大厦可售单位

【诺德中心】共280个单位，其中商业18个（其中主楼14个，附楼4个），办公260个，公共

 会议室2个，除去公共会议共278个可售单位。

 ■电梯·品牌·形式·分布

【诺德中心】共18部电梯，品牌为世界名牌FUJITEC，主楼17部， 13部客梯，2部消防梯，

 均为原装进口，主楼自一层大堂到地下室2部，为合资梯；附楼1部合资梯；

 控制形式为FLEX-N300智能控制；

 除消防梯和附楼电梯外每个轿厢内有两台真彩LCD；电梯内有应急、保安、照明系统。

 共有5部电梯（包括下地下室2部、消防梯2部、附楼1部）到达地下停车场。

 ■5A智能化系统

 BAS 楼宇自动化系统：包括中央空调系统、冷冻机组系统、给排水系统、变配电系统、公

 共照明系统、电梯系统、三表自动抄送系统、空调自动计费系统。

 OAS 办公自动化系统：包括门厅多媒体查询系统、电子布告管理系统、公共广播、物业管

 理系统、商务会议系统。

 FAS 消防自动化系统：包括自动火灾报警、自动喷淋系统。

 SAS安防自动化系统：包括电视监控系统、巡更系统工程（保安定时巡查）、报警系统、门

 禁系统、停车场管理系统（停车场自动收费系统）。

 CAS 通信自动化系统：包括综合布线系统、宽频网络、移动电话楼内覆盖系统、有线电视

 及数字程控电话系统。

 ■后备发电·人防设施  

 停电问题是大家最关心的。【诺德中心】具有充足的电力供应与后备发电，实行市政双路

 供电。有备用发电机组，品牌为英国原装进口康明斯。

 大厦的人防设施在何处？什么时候开放？应该如何使用？回答是在负四层，战时开放。战

 时砌筑防爆隔墙、战时干厕及钢板水厢。嘿嘿。

 ■主楼层高·首层电梯厅层高·标准层走道·电梯厅宽度

 关于【诺德中心】的层高方面，一层是12米；二层是5.0米；3至37层是4.2 米（吊顶后净

 高度不低于2.8米）；38层是8米；避难层是5.4 米；

【首层电梯厅】的层高：低区是12 米，中高区约6米；【标准层公共走道】的宽度，结构墙

 边到墙边约为1.8米、标准层电梯厅宽度（结构墙边到墙边）约为低区3米，中高区3.2米。

 ■极限进深·梁底高度·窗开启方式

 关于【诺德中心】的单位最大进深，就是含走道，从核心筒墙边至幕墙外边的距离，大约

 15.15米，【诺德中心】的单位最小进深，大约为9.2米，【窗的开启方式】为上悬推拉

 式。【诺德中心】写字楼标准层的地面，到梁底高度大约3.4米。

 ■主楼商业面积·写字楼面积·实用率

 按【诺德中心】的楼层、属性、实用率、面积4个参数来说，1层北面为商业，实用率约

 84%，面积约687m2。2 层为商业，实用率约68%，面积约1873 m2。3层为办公，会议（暂

 定），实用率约70.4％，面积约1900 m2。

 4-14层为办公，实用率约70.4％，面积约20899 m2。15-28层为办公，实用率约75％，面积

 约26295 m2。29-37层为办公，实用率约74％，面积约17901 m2。38层为办公，实用率约

 75.35％，面积约1961 m2。                  

 ■最小最大单位·整层面积

【诺德中心】写字楼最小单位面积约125 m2；【诺德中心】的最大单位面积约1012 m2，整

 层面积方面，低区是1900 m2，中区是1878 m2，高区是1990 m2。

 ■建筑结构·抗震等级·楼板厚度

【诺德中心】的结构类型，为框筒剪力墙结构，其抗震烈度为七度，其抗震等级为一级；其

 楼板厚度100mm~150mm。 

 ■柱体尺寸·柱距

【诺德中心】的柱体尺寸是1.4m×1.4m~1.0m×1.0m，柱的结构形式，是15层以下柱体结构

 为钢管混凝土结构；15层以上柱体结构为钢筋混凝土结构。

 这样的结构有什么特点或优势？能有效的减少柱体的体积，增大空间实用率。柱体靠幕墙

 距离大约为300~849mm。

 ■梁高·梁结构特点·隔墙厚度

【诺德中心】的梁最高为850mm，所有的梁均落在核心筒和柱上，具体位置详见结构图，这

 样的设计能更好的解决受力问题。

 大家最关心的，是哪些墙可以打掉? 客户购买整层是否可以占用走道？告诉【诺德中心】

 的客人们，【隔墙厚度】约200mm。单元之间的隔墙均可打掉。如果购买整层的客户，要打

 掉走道墙，必需向物业公司申请同意后，并在不影响消防的前提下方可进行。

 还有，很多人问到【核心筒】靠公共走道的承重墙厚度，告诉大家，北向隔墙厚度约

 400~600mm，南向隔墙约300~500mm。

 ■公共卫生间·洗手间·会议中心

【诺德中心】的公共卫生间低区，位于中高区电梯井之间，中区紧邻核心筒北侧剪力墙，高

 区男厕位于核心筒西北角，高区女厕位于核心筒中部。

 另项目专门配置有VIP洗手间，供专人专用，配备智能刷卡；中、高区标准层单元内预留董

 事长、总经理专享洗手间位。（详见图示）。洗手间均为星级标准装修、高档洁具。

【诺德中心】的会议中心，暂定在主楼三层。【诺德中心】的商务中心，则待定。

 ■施工单位作品介绍

 中铁建工集团，是由建设部首批审定的，房屋建筑工程总承包特级企业。以往作品有3个里

 程碑：深圳火车站、五洲宾馆、市民中心；

【写字楼作品】：银座国际、海王大厦、明华海事中心、海景广场、苍松大厦、劲松大厦、

 九洲创展、华融大厦、安联大厦、大中华、新世界、群星广场、东方时代、太平洋商贸大

 厦、宝安体育馆、公安局指挥中心。

【其它】优秀作品，有香榭里花园、东方玫瑰花园等。深圳火车站、国企大厦、五洲宾馆荣

 获中国建筑行业工程质量最高奖——鲁班奖。

 ■玻璃幕墙

 本大厦主要采用单元式玻璃幕墙，玻璃主要为LOW—E中空玻璃，层间墙玻璃采用单反玻

 璃，幕墙玻璃规格为2.65米X1.6米，详见【二郎茶社】专门资料介绍。

 ■富士达电梯介绍，详见【二郎茶社】专门资料介绍。

 ■空调介绍介绍，详见【二郎茶社】专门资料介绍。

 ■网络地板介绍，详见【二郎茶社】专门资料介绍。

 ■综合布线介绍，详见【二郎茶社】专门资料介绍。

 ■历次活动记录，详见【二郎茶社】专门资料介绍。

 ■设计公司介绍，详见【二郎茶社】专门资料介绍。

 ■大厦360度介绍，详见【二郎茶社】专门资料介绍。

 ■其它

【诺德中心】的其它防买内，消防系统采用日本能美品牌。房间内、走廊、卫生间内，均设

 有照明系统、背景音乐。

【诺德中心】保安系统的配置方面，配有闭路监控；【诺德中心】的门禁管理防买内，配有

 电子监控系统；【诺德中心】的巡更和防盗报警，晚上有保安巡更，而且大厦有电子门禁

 系统。

 ■产权·批地·开工·竣工·入伙

【诺德中心】的土地性质为商品房，土地用途为商业性办公用地，使用年限为50年，由2003

 年5月12日起至2053年5月11日止。

【诺德中心】的批地时间：是2003年6月30日；开工时间：是2003年6月30日。

 竣工时间：是2005年10月31日；入伙时间：是2005年11月28日。临时售楼处204年9月15日

 起用，11月10日转入正式售楼处。电话是83116666。

 ■广东迷信处理

 一般按照广东地区的习俗，楼层有所避讳。而【诺德中心】的14层、24层楼的层号，没有

 做特别处理，例如将14层改为13A，将24层改为23A，即便今后的楼层号，作了特别处理，

 但是，也不与房产证一致。

 写字楼标准层单元号以A—F排列，依国土局最新文件办理。（按自然层），如广大客户需

 要，楼层号可以作特别处理，但只能标示，也不能与房产证一致。

 ■业主提示一

 有业主问，购买整层的客户，可否在电梯里，将楼层号改为其公司LOGO？二郎咨询了相关

 方面，回答是，要经过发展商同意，就可以加其公司标识。大楼外墙的所有权，据咨询， 

 仍然归属发展商。